Die Kreditanstalt für Wiederaufbau (KfW) hat per Rundschreiben vom 29. Dezember 2010 die

Wiedereinführung der Förderung von Einzelmaßnahmen im Bereich der energetischen Sanierung

in den Programmen 151, 152 und 430 zum 1. März 2011 angekündigt.

Im Rahmen der Wiedereinführung der Förderung von Einzelmaßnahmen stellt die KfW die Förderbedingungen

um. Ab 1. März wird nicht mehr der Wärmedurchgangswiderstand – der sogenannte

„R-Wert“ – des neu aufzubringenden Dämmstoffes als maßgebliches Merkmal herangezogen.

An diese Stelle tritt die Betrachtung eines maximalen Wärmedurchgangskoeffizienten,

dem sogenannten „U-Wert“, der für das gesamte Bauteil einschließlich der neu aufzubringenden

Dämmung nicht überschritten werden darf. Damit ist bei Bauteilen mit bereits im Ausgangszustand

guter bis sehr guter Dämmung gegebenenfalls eine geringere zusätzliche Dämmung als

bisher erforderlich.

Um die Qualität der durchzuführenden energetischen Modernisierungen zu erhöhen, öffnet die

KfW das Programm 431, energieeffizient sanieren (Sonderförderung), gleichzeitig auch für die

Durchführung einer einzigen Einzelmaßnahme. Bisher mussten für die Inanspruchnahme einer

Baubegleitung über das Programm 431 mindestens zwei Maßnahmen gleichzeitig durchgeführt

werden.

Darüber hinaus führt die KfW ab dem 01.03.2011 in allen wohnwirtschaftlichen Förderprogrammen

eine endfällige Darlehensvariante an. Diese hat eine Kreditlaufzeit von bis zu acht Jahren

bei acht tilgungsfreien Anlaufjahren und acht Jahren Zinsbindung. Die Mindestlaufzeit des Kredits

beträgt dabei 4 Jahre.

TORSTEN WEIDEMANN

In seinem Urteil vom 15. Dezember 2010 (Az. XII ZR 132/09; zur Veröffentlichung in der DWW

vorgesehen) hat der BGH entschieden, dass im Gewerberaummietrecht die Miete nur für die

Zeiträume kraft Gesetzes gemindert wird, in denen sich der Mangel auch erheblich auf die Gebrauchstauglichkeit

der Mietsache auswirkt.

Der Entscheidung lag folgender Rechtsstreit zugrunde: Die Parteien haben eine Mietvertrag über

Räume zum Betrieb einer Kinderarztpraxis geschlossen. Nach dem Mietvertrag ist „eine Aufrechnung

und Zurückbehaltung des Mieters gegenüber Forderungen auf Mietzins und Nebenkosten

nur mit unbestrittenen oder rechtskräftig festgestellten Forderungen zulässig.“ Der Mieter kürzte

die Miete zunächst für den Monat September 2008 und später auch für die Monate Oktober

und November 2008, da die Räume im Sommer wegen zu hoher Temperaturen nur eingeschränkt

nutzbar seien. Die Vermieter klagen nun auf Zahlung der restlichen Miete für die Monate

Oktober und November 2008. Zur Zahlung der restlichen Miete für den Monat September

2008 ist der Mieter bereits in einem gesondert geführten Rechtsstreit verurteilt worden.

Der BGH entschied nun, dass den Vermietern ein Anspruch auf Zahlung der restlichen Miete zusteht.

Eine Minderung der Miete für die Monate Oktober und November 2008 komme schon

deshalb nicht in Betracht, weil die Gebrauchstauglichkeit der Mieträume in diesem Zeitraum

unstreitig nicht durch Überhitzung beeinträchtigt und mit einer solchen Beeinträchtigung auch

nicht zu rechnen gewesen sei. Auch auf ein Zurückbehaltungsrecht könne der Mieter sich nicht

berufen, da dieses im Mietvertrag wirksam ausgeschlossen sei. Die entsprechende Klausel verstoße

gegenüber einem Unternehmer nicht gegen § 307 BGB.

RA GEROLD HAPP

Wird eine Ferienwohnung nur zu bestimmten Zeiten zur Vermietung angeboten, beispielsweise

in der Sommersaison, im Übrigen aber selbst oder aber überhaupt nicht genutzt und auch nicht

vermietet, muss die Einkunftserzielungsabsicht anhand einer den Anforderungen des BFH entsprechenden

Überschussprognose nachgewiesen werden. Dies hat der Bundesfinanzhof (BFH)

entschieden (Urteil vom 28. Oktober 2009, Az. IX R 30/08).

Im Streitfall hatten die Eigentümer eines Ferienhauses die mit der Vermietung der Ferienwohnung

in Zusammenhang stehenden Werbungskosten steuerlich geltend gemacht. Darunter fielen

auch Zinsen für einen zum Ausbau des Hauses aufgenommenen Kredit. In den Kreditbedingungen

war die Eigennutzung der Immobilie ausgeschlossen. Zur Vermietung der Ferienwohnung

hatten die Eigentümer einen ganzjährigen Vermittlungsvertrag mit dem örtlichen Heimatund

Verkehrsverein geschlossen. Das Objekt war dabei aber nur zeitweise vermietet worden. Das

Finanzamt erkannte die Verluste aus der Vermietung des Ferienobjektes nicht an. Das anschließend

angerufene Finanzgericht sprach den Klägern den Werbungskostenabzug zu. Aufgrund

einer nur unterdurchschnittlichen Auslastung der Ferienimmobilie sei zwar eine Überschussprognose

zu erstellen, um die Einkunftserzielungsabsicht nachzuweisen, diese falle aber positiv aus.

So sei zu erwarten, dass nach der Darlehenstilgung Zinsaufwendungen künftig gänzlich entfielen.

Bei einer Steigerung der Bemühungen um die Bekanntheit des Urlaubsortes und zu erwartenden

Änderungen des Urlaubsverhaltens erscheine es möglich, dass dauerhaft höhere Einnahmen

als Ausgaben erzielt würden. Daher liege Einkunftserzielungsabsicht vor.

Dem folgte der BFH nicht. Zwar sei bei einer auf Dauer angelegten Vermietungstätigkeit grundsätzlich

und typisierend von der Absicht des Steuerpflichtigen auszugehen, letztlich einen Einnahmeüberschuss

zu erwirtschaften, selbst wenn sich über längere Zeiträume ein Werbungskostenüberschuss

ergebe. Dies gelte, so die Münchner Richter, auch bei ausschließlich an Feriengäste

vermietete und in der übrigen Zeit dafür bereitgehaltene Ferienimmobilien, wenn deren

Vermietung die ortsübliche Vermietungszeit nicht erheblich, das heißt um mindestens 25 Prozent,

unterschreite. Habe der Steuerpflichtige die Immobilie aber auch selbst genutzt oder sich

diese Selbstnutzung vorbehalten, ist anhand einer Überschussprognose die Einkunftserzielungsabsicht

nachzuweisen. Für das Nichtvorliegen einer Selbstnutzung trage der Steuerpflichtige die

Beweislast. Soweit ein Ferienobjekt nicht durchweg das ganze Jahr über vermietet werde und

auch ortsübliche Vermietungszeiten nicht feststellbar seien, sei das Vermieten mit einer auf Dauer

angelegten Vermietung ebenfalls nicht vergleichbar, weshalb die Einkunftserzielungsabsicht

durch eine Überschussprognose nachzuweisen sei, die den Anforderungen des BFH-Urteils vom

6. November 2001 (Az. IX R 97/00, DWW 2002, S. 139 ff., vgl. hierzu auch das BMF-Schreiben vom

8. Oktober 2004, Az. IV C 3 – S 2253 – 91/04, BStBl. I 2004, S. 933 ff.) entsprechen müsse. Maßgeblicher

Zeitpunkt für die Prognose sei der Beginn der Vermietung. Vage Vermutungen, wie sie das

Finanzgericht beispielsweise zum Entfallen der Zinsaufwendungen oder der Steigerung der Bekanntheit

des Urlaubsgebietes angenommen hatte, könnten nur dann in die Prognose einbezogen

werden, wenn sie auf eine belastbare Tatsachengrundlage gestellt würden, so der BFH abschließend.

RA STEFAN WALTER

Grundsätzlich hängt die Wahl eines sinnvollen Systems zur Mauerwerksentfeuchtung vom jeweiligen

Einzelobjekt ab. So sind historische Gebäude mit sehr dicken Kelleraußenwänden aus einheitlichem

Ziegelmaterial anders zu behandeln als dünne Wände aus einem Materialmix.

Unabhängig von einem Entfeuchtungssystem, welches die Trocknung beschleunigt, muss die

Ursache der Feuchtigkeit analysiert und behoben werden. Diese Untersuchung sollte ein Sachverständiger

vornehmen. Die häufigsten Ursachen sind aufsteigende Feuchtigkeit (kapillare Wasseraufnahme)

und Durchfeuchtung von außen durch Regen-, Sicker- bzw. Hangwasser. Zur Abwehr

der Feuchtigkeit haben sich über Jahre Horizontal- und Vertikalsperren bewährt. Als Horizontalsperren

werden im Wesentlichen chemische Bohrlochinjektionen oder mechanische Dichtungen,

wie nachträglich eingebrachte Kunststoffbahnen oder Edelstahlbleche, verwendet.

Neben den beschriebenen Abdichtungsmöglichkeiten gegen weiteren Feuchtigkeitseintrag von

außen ist eine aktive Entfeuchtung der Außenwand möglich. Diese dient dazu, die natürliche

Austrocknung zu beschleunigen. Sie ersetzt die Feuchtigkeitssperren jedoch nicht. Dazu gibt es

elektrophysikalische Verfahren mit strombetriebenen Trocknungsgeräten. Diese erzeugen ein

schwaches elektromagnetisches Feld und unterbrechen die molekulare Strömung im Gemäuer.

Die gelösten Salze verstopfen die Kapillaren und erschweren so den erneuten Aufstieg der

Feuchtigkeit.

Die Verfahren sind in der Fachwelt jedoch umstritten, da sie nur unter bestimmten Randbedingungen

erfolgreich sind. Es muss u. a. ein (materialabhängiger) Mindestdurchfeuchtungsgrad

von ca. 45 % vorhanden sein, damit elektroosmotisch verursachte Feuchtigkeitsbewegungen

möglich sind. Die Trocknungen bis auf 20 %, wie es die Ö-Norm B3355 des Österreichischen

Normungsinstituts verlangt, sind damit prinzipiell nicht möglich. Hierbei handelt es sich um

drahtgebundene, elektrisch aktiv betriebene Verfahren. Anlagen, die auch als passive oder

drahtlose Elektroosmose bezeichnet werden, sind nach Auffassung der Fachwelt unwirksam.

Somit muss zwischen aktiven und passiven elektrophysikalischen Verfahren unterschieden werden.

Die Firma ECODRY, die im Gegensatz zur Firma Aquapol ein aktives System vertreibt (siehe

Telegramm Nr. 78 vom 15. Dezember 2010), hat uns zur Inhaltlichen Beurteilung ihres Systems